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關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施》的通知
為深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，實(shí)施城市更新行動(dòng)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)、城市提品質(zhì)，有序推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造，結(jié)合我省實(shí)際，制定如下措施。
一、科學(xué)謀劃論證
1.組織開展城市體檢。各市、縣（市）加快建立“一年一體檢、五年一評(píng)估”城市體檢制度。鼓勵(lì)開展多層級(jí)城市體檢，逐步形成城市、片區(qū)、社區(qū)等分層級(jí)、多目標(biāo)、有特色的指標(biāo)體系。通過城市自體檢、第三方體檢和社會(huì)滿意度調(diào)查，精準(zhǔn)查找開發(fā)強(qiáng)度、住有所居、公共服務(wù)、安全韌性等方面的問題原因，提出“藥方”對(duì)策，將城市體檢作為開展城市更新的基礎(chǔ)。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
2.編制更新專項(xiàng)規(guī)劃。各市、縣（市）政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，組織編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃。明確城市更新任務(wù)目標(biāo)、更新范圍、重點(diǎn)內(nèi)容、實(shí)施步驟和保障措施，提出城市更新重點(diǎn)區(qū)域、更新片區(qū)（單元）和存量空間治理總體策略，設(shè)定更新方式、強(qiáng)度控制、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)環(huán)境與歷史文化保護(hù)、風(fēng)貌特色營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等指引與管控要求，對(duì)城市更新與房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)關(guān)系進(jìn)行分析研判。歷史文化名城和有歷史文化街區(qū)的市、縣（市），在編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)名城、街區(qū)保護(hù)規(guī)劃要求。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
3.建立調(diào)查評(píng)估制度?？h（市、區(qū)）政府組織對(duì)片區(qū)內(nèi)土地利用、人口、經(jīng)濟(jì)、建筑現(xiàn)狀、配套設(shè)施等進(jìn)行分析評(píng)估，有效識(shí)別更新資源和價(jià)值，合理劃定城市更新片區(qū)。對(duì)涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新項(xiàng)目，要開展歷史和工業(yè)文化資源調(diào)查，組織專家評(píng)估論證，面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護(hù)價(jià)值建筑的項(xiàng)目，專家評(píng)估論證結(jié)果應(yīng)報(bào)送省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。更新片區(qū)調(diào)查評(píng)估結(jié)果作為編制實(shí)施方案、生成更新項(xiàng)目的依據(jù)。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省自然資源廳、省工業(yè)和信息化廳、省文化和旅游廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
二、明確實(shí)施路徑
4.擇優(yōu)選擇實(shí)施主體。根據(jù)更新片區(qū)及更新對(duì)象產(chǎn)權(quán)實(shí)際情況，通過多元化方式依法依規(guī)確定有相應(yīng)能力的更新實(shí)施主體。吸引支持有誠信、有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、設(shè)計(jì)院所和咨詢機(jī)構(gòu)等參與，發(fā)揮各方在策劃、融資、建設(shè)、運(yùn)營等方面的優(yōu)勢(shì)專長。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省自然資源廳、省商務(wù)廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
5.嚴(yán)格實(shí)施方案管理。實(shí)施主體負(fù)責(zé)編制更新片區(qū)（項(xiàng)目）實(shí)施方案，包括目標(biāo)、內(nèi)容、建設(shè)計(jì)劃、成本收益分析、資金籌措、推進(jìn)步驟等，確定“留改拆”對(duì)象，嚴(yán)防大拆大建。實(shí)施方案編制過程中應(yīng)充分征求相關(guān)部門以及專家、相關(guān)利益主體意見。市級(jí)政府確定實(shí)施方案評(píng)估審查、論證程序和批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施方案作為項(xiàng)目啟動(dòng)征收程序的必要條件。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭）
6.采取多種更新模式。根據(jù)更新片區(qū)資源條件，分類采用TOD（公共交通引導(dǎo)）、EOD（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向）、SOD（社會(huì)服務(wù)引導(dǎo)）等多種引導(dǎo)方式，一體化開發(fā)和更新改造，全面提升配套設(shè)施和環(huán)境風(fēng)貌。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。因地制宜建設(shè)適應(yīng)市場(chǎng)提檔升級(jí)需求的住宅產(chǎn)品，落實(shí)綠色建筑、超低能耗、裝配式、健康住宅等標(biāo)準(zhǔn)。涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)?，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省財(cái)政廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省交通運(yùn)輸廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
7.注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入升級(jí)。超前開展業(yè)態(tài)策劃和招商，明確產(chǎn)業(yè)特色和轉(zhuǎn)型方向，積極利用工業(yè)遺存、工業(yè)博物館等資源，引入工業(yè)旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、社區(qū)養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間、培訓(xùn)健身、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景，促進(jìn)消費(fèi)，增加就業(yè)崗位。多渠道開展宣傳推介，采取龍頭招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈招商、補(bǔ)短板招商、新媒體招商等提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、培育成功率，增強(qiáng)長期穩(wěn)定經(jīng)營能力。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省商務(wù)廳、省工業(yè)和信息化廳、省文化和旅游廳、省民政廳、省衛(wèi)生健康委等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
三、嚴(yán)格項(xiàng)目管理
8.實(shí)行項(xiàng)目入庫制度。片區(qū)綜合更新改造項(xiàng)目應(yīng)納入城市更新項(xiàng)目庫統(tǒng)籌管理，享受城市更新支持政策。具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣（區(qū)）分級(jí)編制城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃，建立進(jìn)入、退出機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。符合國家102項(xiàng)重大工程項(xiàng)目條件要求的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)納入國家重大建設(shè)項(xiàng)目庫。（省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
9.提升項(xiàng)目審批效率。各地按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革要求，建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程。按照策劃生成工作要求，對(duì)列入年度計(jì)劃的項(xiàng)目，提前統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門和市政公用單位提出項(xiàng)目策劃意見和規(guī)劃建設(shè)條件，確定審批服務(wù)事項(xiàng)清單、審批流程圖。各相關(guān)審批部門要通過打包審批、并聯(lián)審批、聯(lián)合審查、告知承諾、容缺受理、聯(lián)合驗(yàn)收、幫辦服務(wù)等方式，提高審批效率。支持各地根據(jù)項(xiàng)目類型規(guī)模、投資等情況，探索制定建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省發(fā)展改革委、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
10.加強(qiáng)全生命周期監(jiān)管。厘清城市更新主管部門與實(shí)施主體責(zé)任分工和事權(quán)邊界，建立多部門綜合協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，強(qiáng)化項(xiàng)目策劃、實(shí)施、運(yùn)營等全過程管理，對(duì)階段成效進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)糾偏糾錯(cuò)，預(yù)防化解風(fēng)險(xiǎn)。建立完善物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人參與、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)人員指導(dǎo)制度。支持各市根據(jù)實(shí)際推動(dòng)制定城市更新地方性法規(guī)或規(guī)章，明晰具體管理層級(jí)和程序。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省司法廳配合）
四、強(qiáng)化用地保障
11.優(yōu)化土地供應(yīng)政策。鼓勵(lì)各市按照有關(guān)規(guī)范和政策文件要求，制定出臺(tái)工改工、工改商等更新用地政策，在符合規(guī)劃的“邊角地”“夾心地”“插花地”等難以獨(dú)立開發(fā)的零星建設(shè)用地，以及其他不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星建設(shè)土地,可與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省文化和旅游廳配合）
12.創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)作模式。在不違反市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)核提規(guī)劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，按程序納入供地方案，實(shí)施“帶方案供應(yīng)”。土地競(jìng)得人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行掛牌出讓時(shí)的條件要求，落實(shí)建設(shè)時(shí)序和運(yùn)營管理責(zé)任，不得擅自變更。城市更新中涉及的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地，可納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目庫，按照山東省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)相關(guān)規(guī)定實(shí)施。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳配合）
13.推動(dòng)規(guī)劃管理有序銜接。在更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中提出更新改造地塊用地性質(zhì)、功能混合、用地布局、開發(fā)強(qiáng)度以及其他指導(dǎo)性指標(biāo)。可結(jié)合實(shí)施方案在詳細(xì)規(guī)劃中科學(xué)劃定用地邊界,對(duì)容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等適當(dāng)調(diào)整。對(duì)于非強(qiáng)制性內(nèi)容調(diào)整或增加公益性設(shè)施、公共綠地的,可依法依規(guī)簡化詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序。對(duì)強(qiáng)制性內(nèi)容確實(shí)需要調(diào)整的,應(yīng)編制調(diào)整論證報(bào)告,按程序辦理。未單獨(dú)編制城市設(shè)計(jì)的片區(qū)，在更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中要設(shè)置城市設(shè)計(jì)專篇，明確更新風(fēng)貌管控要求。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳配合）
14.合理確定規(guī)劃管控要求。城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場(chǎng)。為保護(hù)城市肌理和風(fēng)貌，更新片區(qū)內(nèi)城市支路可按照現(xiàn)有道路控制，綠地率可按照不低于現(xiàn)狀水平控制，建筑密度可按照不高于現(xiàn)狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有關(guān)保護(hù)保留建筑的更新改造和翻建建筑的間距、退讓等內(nèi)容,可在符合有關(guān)規(guī)范要求前提下，按原有風(fēng)貌格局控制。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
五、拓寬資金渠道
15.引入多元社會(huì)資本。支持社會(huì)資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對(duì)單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近期遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。（省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
16.加大金融支持力度。發(fā)揮省新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換基金、黃河母基金作用，積極支持城市更新項(xiàng)目。鼓勵(lì)各地依法設(shè)立城市更新基金、發(fā)行企業(yè)債券、爭(zhēng)取專項(xiàng)貸款，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行地方政府債券、爭(zhēng)取國家 REITs 試點(diǎn)，多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)政策性、商業(yè)性銀行主動(dòng)對(duì)接，開發(fā)與項(xiàng)目特點(diǎn)相配套的中長期、價(jià)格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵(lì)加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動(dòng)，推介城市更新項(xiàng)目。（省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行濟(jì)南分行、山東銀保監(jiān)局、山東省證監(jiān)局、青島銀保監(jiān)局、青島證監(jiān)局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
17.落實(shí)相關(guān)減免政策。城市更新項(xiàng)目符合國家、省有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。符合省有關(guān)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策的，按有關(guān)政策給予支持。（省財(cái)政廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
18.加強(qiáng)財(cái)政資金扶持。省級(jí)層面統(tǒng)籌住房和城鎮(zhèn)建設(shè)、國土空間治理、環(huán)保、文化等相關(guān)領(lǐng)域資金，加大城市更新項(xiàng)目支持力度。各市、縣（市、區(qū)）政府根據(jù)財(cái)力情況，通過直接投資、財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等，對(duì)公益性、基礎(chǔ)性城市更新項(xiàng)目予以支持。（省財(cái)政廳牽頭，省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省商務(wù)廳、省文化和旅游廳、省地方金融監(jiān)督管理局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
六、開展試點(diǎn)示范
19.推動(dòng)試點(diǎn)創(chuàng)新。加快推進(jìn)國家、省級(jí)城市更新試點(diǎn)，探索創(chuàng)新與山東城市特點(diǎn)相適應(yīng)的城市更新工作制度、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理措施，研究城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)互促共進(jìn)、良性循環(huán)機(jī)制。開展省級(jí)城市更新試點(diǎn)片區(qū)建設(shè)，實(shí)施重點(diǎn)區(qū)域突破，全面推進(jìn)土地儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、更新建設(shè)、產(chǎn)業(yè)策劃、運(yùn)營管理等各項(xiàng)工作，形成主體培育、項(xiàng)目管理、資源統(tǒng)籌、要素保障等可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳負(fù)責(zé)）
20.打造示范項(xiàng)目。選樹、推出一批在統(tǒng)籌謀劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)研發(fā)、資金籌集、規(guī)范管理、長效運(yùn)行等方面示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項(xiàng)目，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施水平不斷提升。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳負(fù)責(zé)）
